공동주택은 일반건축물과 면적을 산정하는 기준이 다른부분이 있다. 그 용어들은 어느 부분을 가르키는지 또 어떻게 산정이 되는지 설명해보고자 한다.
기본적으로 건축물의 면적은 벽체의 중심으로 기준을 잡는다. 하지만 공동주택에는 중심면적 뿐 아니라 여러면적이 존재한다.
■ 공동주택의 각 세대를 비롯해 공용부에는 승강기, 계단실, 공용홀이 있고, 한 세대에는 전용부와 발코니(노대)가 기본적으로 있다.
0. 면적선 기준
단위세대의 벽체의 구성요소마다 그 중심선과 mc선에 대한 기준을 미리 정해놓은다. mc선은 마감에 따라 그 오차를 염두하여 5mm, 10mm, 30mm 등 설계자가 설정해둔다. 아래와 같이 벽체기준선을 표로 만들어두는데 이는 설계자에 따라 다를수 있다. 나는 중심선을 전체의 중심으로 둘수도 있지만 5mm단위가 발생하면 나중에 2.5mm 같은 애매한 수치가 나올수 있어서 10mm 단위로 나누는 편이다.
1. 전용면적
[주택법 시행규칙] 제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.> 2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다. 가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적 나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
이미지에서 전용면적은 mc면적선에 따라 만든 면적선이며 실질적으로 거실로서 사용하는 부분을 말한다. (노란색)
mc 면적선은 각 벽체가 위의 그림과 같이 구성되는 경우 가장 안쪽에 그려진 가상의 선이다.
2. 중심면적
벽체가 다음과 같은 구성으로 되어 있는 경우, 전체두께가 4번은 320mm 이지만 중심선은 골조의 중심으로 200/120 의 위치에 놓여져있다. 5번의 경우는 180/150 의 위치에 중심선을 정해두었다. 이 중심선을 따라 그렸을 때 아래와 같이 빨간선으로 표시될 수 있다.
3. 벽체공용면적
앞서 말한 중심면적에서 전용면적을 뺐을때 생기는 면적, 아래 그림에서 붉게 표현된 부분이며 이 부분은 공용으로 계산된다.
4. 발코니면적(서비스면적)
건축법에서 말하는 노대에 해당하는 발코니는 발코니전면 길이의 1.5를 곱한 면적을 연면적에 포함하지 않는다. 만약 발코니로 만들어 놓은 부분이 제외면적보다 크다면, 넘치는 부분은 전용면적에 추가로 합산하여 계산한다.
[건축법시행령] 제119조 (면적 등의 산정방법) 3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. 나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
예를 들어 계산해보자.
양면에 있는 두 발코니는 각각
A ) 1.5 x 8 = 12.0 ㎡
B) 1.6x12 = 19.2 ㎡ 의 면적을 갖는다. 하지만 이 면적의 일부는 위의 조항에 의해 바닥면적에 포함되지 않는다.
최대 1.5m를 곱한 값을 뺄수 있기 때문에
A ) 1.5 x 8 = 12.0㎡
B) 1.5x12 = 18.0 ㎡ 이 제외가 되어 1.2 ㎡ 만 포함이 된다. 이때 1.2 ㎡은 전용면적에 포함이 된다.
1번 전용면적에서 구한 값이 58 ㎡라면 이 세대의 전용면적은 58+1.2 =59.2 ㎡가 된다.
5. 공용면적
계단 및 승강기 홀 등 다른 세대와 함께 공유하는 공간을 말한다.
6. 공급면적 = 분양면적
공급면적 = 전용면적+ 공용면적(벽체공용 포함)을 말한다.
이전에는 제곱미터가 아닌 평으로 계산했었다. 사람들이 말한 32평, 25평이 공급면적이라고 생각하면된다.
7. 계약면적
위 6번에 기타공용면적, 즉 지하주차장, 부대시설, 기계실 등을 합한 면적을 모두 더한 것이 계약면적이다.
다음은 광명자이힐스테이트 sk view의 청약공고문에서 가져온 면적표이다.
주거 공용면적, 기타공용면적은 전체를 합한후 전용면적별 비율로 나누어 가지게 된다.
역산을 한다면 각 타입멸 기타공용면적을 세대수로 곱한 후 더하면 전체 기타공용면적이 되겠다.
비율별로 하기 때문에 전용면적이 클수록 기타공용도 많이 가져가게 된다.
이렇게 나누는 방법은 개요를 작성하는 설계자마다 다를수 있고, 블럭별, 동별, 층별, 다양한 여건에의해 조금씩은 달라질수 있다.
계획을 하다보면 전용비라는 것도 계산해보게 된다. 주택의 형태의 따라 그 전용비는 평균적인 수치를 가지게 되는데 요즘따라 드는 생각이 부대시설을 많이 강조하는 요즘 계획에서 주차장을 많이 가지고, 수영장 등 다양한 복리시설을 가지다 보면 전용비도 수치가 낮아지는게 맞는 현실인거 같다. (꾸역꾸역 요구대로 할수없는 경우가 요즘따라 많은거 같다.....)
크게크게 보려다보니 설명이 심플한것 같은데 어느정도는 다른 용어해설도 필요해 보인다. 그것은 다음 포스트에서 ~!
